隙間を狙う不動産投資!!スター・マイカのビジネスモデルまとめ

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さて、ここまでスター・マイカ(_3230_)のビジネスモデルについて、分析してきました。

もう一度簡単に整理すると、入居者付きの中古マンションを実勢価格より安く(現金)手に入れ、入居者が退去した後(リフォームを施し、
時代にあったマンションにバリューアアップして)、実需の需要家に売却しているのです。

ここまでの話を読んでいる読者の中には、自分でも出来ると思った方がいるのではないでしょうか?

もちろん、スター・マイカのように、業として行うには(複数の物件を取得すること)、様々なノウハウが必要なので注意が必要です。

しかし、1戸だけで、しかも自らの土地勘がある場所(実需がありそうだと分かるエリア)で、
物件情報をこまめに探せば、きっとありますし、出来ると思います。

オーナーチェンジ物件(特に中古ファミリータイプ)は利回りが低く(不動産投資家は参加しないレベル、5~8%程度)、

競合があまり無く手に入れられる可能性もあります。ぜひ、トライしてみてください。

もう一度おさらいをしておきますと、中古のファミリータイプで売りに出ている物件で、かつオーナーチェンジ物件(買い替えでなく)、
しかも現在入居中で安定したキャシュフローが期待出来る。

皆さんの周りに、不動産投資の目線では利回りが厳しい物件(5~9%程度)だが、確実に実需はある物件(住環境は良く、
子育てには最適な環境とか)はありませんか?

きっとあるはずです!そういった物件を安く購入し(不動産利回りで言えば5~9%)、入居者が入居中は、安定した賃料を受け取り、
退去したらリフォームを施して、実需の買い手に売る(不動産利回りで言えば3~4%)というスタイルです。

例えば、7%の利回りで買って、3.5%で実需の買い手に売れれば、何と!倍ですよ!倍の値段で売れるのですよ!
まあ、これにリフォーム代や資金コスト(借入利息等)、広告代、在庫期間のリスク等もあるので、そのまま倍儲かる訳ではないですが、かなり美味しいビジネスです。

しかし、実需がありそうなエリアを知って無いとババを掴みますよ!
最悪は、退去したけど実需の買い手が見つからず、借り手も見つからないまま、ローン返済だけが続くという、
こわ~い(+_+)状態もあり得ます。気を付けてくださいね。

ちなみに、このビジネスモデルの1棟版をやっているのが、アルデプロ(東証マザーズ;_8925_)です。
まあ、アルデプロは本業以外にも不動産流動化事業で大やけどを負い、事業再生ADRを申請しましたが。
基本は、1棟もののマンションを買い、バリューアップして分譲(戸別)するビジネスモデルです。最近はどうだか分かりませんけど。。

最後にスター・マイカ(_3230_)を株式投資の視点で考えてみると。
ポジティブな点は、
・ビジネスモデルの再現性が高い(これはとても重要な事です。ここが確率していない新興企業が多数あります)。
 ビジネスモデルの再現性が確立していなければ、ただのラッキーである可能性があります。
・地味で手間がかかるため、他の不動産会社からの参入が少ない
・マネジメントの質が高い

ネガティブな点
・成長性の魅力に欠ける(バリュエーションにプレミアムが付かない)
・不動産なので、物件取得を加速させると、B/Sが痛む。

如何でしたか?皆さんの参考になりましたでしょうか?上場企業の分析をすることは、色々な事が学べて楽しいです。

テクニカル分析もいいでしょうが、ファンダメンタル分析の醍醐味を是非味わって、株式投資をしてください。

【カテゴリ】将軍の投資戦略

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