【ビジネスモデル】スター・マイカ(3230)のビジネスモデルから学ぼう!!

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銘柄分析のプロの『株将軍』からビジネスモデルから儲けのヒントを得る手紙が届いたぞ!!

長いけど、よく読むと・・・こうやって儲けているんだということがよくわかりますわよ^^

ポイントは、モノの価値をどの視点からみているか?だと思いますわ!

株将軍より
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読み物シリーズ「上場企業のビジネスモデルから学ぼう!」3

さて、第3編です。
前回は、なぜ入居中のマンションの保有者(オーナー)は市場価格より安い値段で売るのか?
そんなに簡単に儲かるのであれば、なぜ他の不動業者は参入しないのか?等の疑問が湧いている
と思います。

今回は、具体的な事例を交えながら、その疑問に応えたいと思います。

中古マンション、特にオーナーチェンジ物件(投資用不動産)は、現在誰かに貸しているため、物件取得者が不動産投資家(実需の人は住めませんからね)に限られます。
つまり、実需の買い手がいても、すぐには入居者が退去する保証が無いため(すぐに住めない)、実際に物件を取得出来るのは、不動産投資家に限られます。
不動産投資家の目線は、当然ながら利回りに厳しく、他の収益物件との比較優位性(利回りや立地等)が無いと投資しません。

一方、空室の物件の購入者は、不動産投資家もいますが、実際に住もうという実需の購入者が多数います。
その人たちの目線は、人に貸すのではなく、自らが住んでみたい(住む価値があるかどうか)かが基準(利回りを気にしません)になります。

整理すると、空室の物件は、①購入者の母集団が多い(不動産投資の投資家だけでなく、実需の投資家も買い手になり、需要層が多い)、
②購入者自身が住む物件なので住宅ローンが使える(投資だと、融資審査が厳しい不動産ローンになります)、
③キャシュフローの懸念は無い(自らが住むので、キャシュフローベースで買っている訳でなく、あくまで自己居住。投資だと空室リスクを考慮した値付けになります)。

逆に言えば、入居者が入っている物件(特にファミリータイプの中古物件)は空室物件に比べて、買い手が限定(不動産投資家のみ)されるために
売主から見れば実勢価格以下(正しく言うと、不動産投資利回りで判断される)で取引せざるを得ません。

具体的な事例をあげますね(^u^)。実は、私は今賃貸マンション(築28年)に住んでいるのですが、
本当は今住んでいるマンションを大家さんから買いたいと思っています(もう10年近く以上住んでいますし、愛着もあり生活基盤が出来ているので)。
現在、払っている家賃は20万円/月(管理費用約3万円)です。

例えば、この物件を不動産投資家の目線から見ると、最低でも実質8%の利回りが欲しいですよね(不動産投資サイトを見れば、築28年経た物件なら8%超の利回り物件はゴロゴロあります)。
そうすると、物件価格は(20万-3万)×12カ月÷8%=2,550万円になります(税金、手数料等は考慮せず)。

でも、私はこの物件なら5,000万円でも安いと思っています!(^u^)
なぜなら、駅に近いし、周りの環境も良く、非常に便利で住みやすいからです。
実際に同じマンションの私の部屋より狭い物件でも、5,000万近くで流通しています(しかも、すぐ売れます)。

多分、私の部屋だと5,500万円でもすぐに売れると思います。このときの目線は、不動産投資家ではなく、実際に買って居住する目線ですね。
利回りで計算すると、(20万-3万)×12カ月÷5,500万×100 =約3.7%です。絶対不動産投資をしている人だと、買わない価格だと思います。
でも、実需の私からすると、5,500万でも欲しいのです!

一方、大家(オーナーの視点)さんからすると、実際にこの物件が5,500万円で売れるかと言うと、それは分かりません。
なぜなら、売りに出されたとしても、買い手がすぐに現れるかは分かりませんし、業者じゃない個人オーナーレベルでは、需要家がどれくらい存在しているのか知るよしもありません。

でも、売主は直ぐに換金する必要があるかもしれません(相続で売らなくてはいけなくなったのか、それとも資金繰りのためか、他の物件を取得する資金に充てるのか)。
つまり、売り手は確実に買ってくれる相手(信用のある企業とか、現金で買ってくれる人)なら、実勢価格以下でもいいかもしれませんし、
その物件の取得価格簿価(元々安く買っているかも知れません)によっては、値段交渉は可能です。

売り手が売りたい時に、買い手がすぐに現れる保証がないし、元々オーナーチェンジ物件というのは、その物件保有者(オーナー)も不動産投資の視点で買っているので、
売却価格が不動産投資の視点で妥当な価格(そこそこの利回り、つまり価格は安く)で売らなければならないことは承知しています。
よって、タイミングによっては市場の実勢価格(実需価格)より、安く手に入れられる可能性があるのです。

スター・マイカはこの歪みに着目し、入居者付きの中古マンションを実勢価格より安く(現金)手に入れ、入居者が退去した後(リフォームを施し、時代にあったマンションにバリューアアップして)、
実需の需要家に売却しているのです。

少し分かって頂けましたか?

次回は、もう少し整理をして、なぜ他社は参入しないのか、このビジネスのハードルは何処にあるのか、投資に視点としてはどう考えたらいいのか、等について
述べたいと思います。

【カテゴリ】将軍の投資戦略

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